公認会計士 吉村史明 のブログ

　以前、「投資不動産を購入した際に消費税の還付を受ける方法」という記事を書かせていただいておりました。
　これは、かいつまんで言うと、設立して２年間寝かせた法人に、３年目で投資不動産（住宅用）を取得させ（消費税法上「高額資産の仕入等」と言います。）多額の消費税還付金を受取り、その後免税事業者の届出を提出して、高額資産取得３年後の調整計算を免れる（すなわち投資不動産を購入後、非課税売上である住宅家賃の比率が高い場合、３年後に還付を受けた消費税の一定割合を返金しなければならない、という状況を免れる）という手法です。

　ただし、これについての税制改正が行われ、平成２８年４月１日より、高額資産の仕入等を行った課税期間から、その課税期間の初日より３年を経過した日の属する事業年度まで、免税事業者の届出ができないことになりました。
　その結果、高額資産取得３年後の調整計算の対象とならざるを得ず、還付を受けた消費税の一定割合を、不動産取得の３年後に返金せざるを得なくなります。これは、明らかに税務当局が消費税還付を封じ込める意図で行った改正と思われます。

　３年後の返金額を少しでも抑える手法としましては、「課税売上割合」を増やす方法があります。なぜなら、返金額は不動産取得後３年間の課税売上と非課税売上の割合によって決まるからです。３年間の非課税売上割合が高いほど、返金率が高くなりますので課税売上の割合をどれだけ増やせるかにかかってきます。

　課税売上割合を高くするためには、以下の方法があります。
�@　不動産を購入した法人で、まったく別の事業を行う。
�A　不動産を購入した法人で、住宅用以外の投資不動産を購入する。
�B　不動産を購入した法人で、金の売買を繰り返す。

�@は、サラリーマン大家さんの場合だと、お勤めをしながら副業で売上を作るのもなかなか難しいかと思われます。奥様が趣味で事業を始めるということも考えられますが、すぐにそれなりの売上を作れるかどうかは、ご本人の才覚次第ですので何とも言えないところです。

�Aは、オフィス用、店舗用、駐車場などの賃貸不動産を購入する方法です。これらの賃貸料は、住宅用の場合と違って、賃貸収入が消費税上「課税売上」として取り扱われます。ただし、課税売上が年１０００万円を超えると、そもそも免税事業者になれなくなるので、小ぶりの投資で抑えなければなりません。

�Bは、金の売買が消費税上「課税売上」として扱われることを利用するのですが、売買で損失を出さないように注意する必要があります。

　そもそも、消費税還付を狙うとローン審査を通さない金融機関を有りますので、上記のような手法を使って無理をしてまで消費税還付を目指すべきか、と言うと正直微妙な気がいたします。
　課税当局の締め付けは年々厳しくなっており、申告時に消費税還付に成功しても、後々の税務調査で覆される可能性がゼロとは言えませんので、あまりここにエネルギーを注ぐのは得策ではないのかもしれません。　


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　平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの期間限定の改正ですが、被相続人（つまり亡くなられた人）が居住用の自宅として使っていた土地・建物については、相続した人が同居しておらず被相続人の死後空家のままであったとしても、相続開始以後３年以内に売却すれば、居住用財産の３０００万円控除が使えることになりました。この改正により、空家の売却が活発になることが期待されています。

　不動産を売却した際に利益（譲渡所得）が出た場合には、その利益に対して税金が発生します。５年以内の短期譲渡の場合は３９％、５年超の長期譲渡の場合でも２０％の税金がかかります。しかも不動産の購入がはるか昔で購入価額が不明の場合は、購入価額が売却価格の５％と推定されてしまい（つまり利益が９５％）、売却すると多額の納税が発生してしまうのです。
　相続で引き継いだ財産は、被相続人の購入額が不明の場合が多いので、まさしくこのケースにあてはまり、納税額が大きくなる傾向にあります。それゆえ、相続した人がなかなか売却に踏ん切りがつかないまま、空家として放置されるケースが多かったのです。　空き家が増えると、どうしても近隣住民の生活環境に悪影響が出てしまいます。

　そこで、相続した空家を３年以内に売却すれば、売却利益のうち３０００万円までは税金がかからないように制度改正がなされたのです。平成２８年になってからは、不動産業者の方はこの制度改正を後ろ盾に、不動産売却の勧誘をしているようです。

　３０００万円控除が適用されるための細かい条件は以下のとおりです。
　
�@　被相続人（死亡した人）の居住用家屋であったこと。
�A　１９８１年５月３１日以前に建築された家屋であること。
�B　区分所有建築物ではないこと。　→　空家になった際に近隣住民が迷惑がかかる一戸建てを減らすことが目的だから。
�C　売却額が１億円を超えないこと。
�D　相続の開始した日から３年を経過した日の属する年の１２月３１日までに売却すること。　→　３年ピッタリではない点に留意。
�E　相続開始から売却までの間に、一切使用されず空家であったこと。　→　一瞬でも賃貸したり、居住や事業で使用してしまったら、適用できなくなってしまいます。
�F　当該譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものであること。　→　建物を売却するために耐震基準をクリアーする工事をしなければならない。
�G　建物を取り壊してから土地のみを売却しても大丈夫だが、上記�Eの条件は満たすこと。
�H　地方公共団体の長等により、�Eから�Gの要件を満たすことの確認書面を入手し、確定申告の際に添付すること。

　ここで気になるのは、�Fです。空家を売却する前に、耐震改修工事を行うのは、正直現実的はないでしょう。したがって、�Gの「建物を取り壊してから売却」の方を選択するケースがほとんどだと思われます。

　一つ注意が必要なのは、空家が立っている間は、固定資産税が住宅用地特例により軽減されているのですが（最大６分の１）、建物を取り壊した後の次の１月１日から、軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が跳ね上がってしまうという点です。

　したがいまして、取り壊す際は、売却が決まってから行ったほうが無難だと思われます。
　
　また、自治体によっては、取り壊し費用に補助金を出す場合もあるようですので、不動産業者様等に確認することをお勧めさせていただきます。


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