2012年11月09日

小規模宅地等の特例に関する改正(事業用)


 事業用に使用する小規模宅地についても、相続税評価の際に評価額を減額する特例があります。
 例えば、アパマン経営を行っている家族において相続が発生した場合に、相続が発生する都度宅地の売買を迫られる事態に直面してしまっては、家業としてのアパマン経営が続かなくなってしまいます。また、製造業、卸売業、販売業などの通常のビジネスを行っている事業用の宅地などでも、相続が発生するたびに土地の売買問題が生じてしまっては、家業の継続性が脅かされてしまうことになってしまいます。これらの事態を未然に防ぐため、事業用の小規模宅地に相続が発生した場合においては、相続財産としての評価を行う際に一定の減額を行います。

 ■ 特例対象の事業用小規模宅地等とは以下のものを言います。
(1)不動産貸付業以外の特定事業用宅地
   相続人が申告期限まで所有し、かつ継続し事業を営んでいる宅地
⇒ 一定の条件を満たした場合の軽減割合80%(上限400u)

(2)不動産貸付業以外の特定同族会社事業用宅地
   被相続人や親族等が、持ち株割合50%以上を所有する同族会社の事業用
   宅地
⇒ 一定の条件を満たした場合の軽減割合80%(上限400u)

(3)国営事業用宅地
   一定の条件を満たした特定郵便局用地
⇒ 一定の条件を満たした場合の軽減割合80%(上限400u)

(4)上記以外の事業用宅地(すなわち不動産貸付用など)
⇒ 一定の条件を満たした場合の軽減割合50%(上限200u)

 平成22年度の改正において、これらの事業用宅地においても相続評価に影響が生じました。例えば、(4)の不動産賃貸業用の宅地について考えてみると、例えば、建物の一部を居住用、一部を賃貸用としている場合、以下の通りとなりました。

【改正前】
 相続人に一人でも被相続人との同居人が含まれている場合:
 ⇒ 全相続人の相続資産が一律80%減額された。
 相続人に同居人が含まれていない場合:
 ⇒ 全相続人の相続資産が一律50%減額された。

【改正後】
 相続人に一人でも被相続人との同居人が含まれている場合:
 ⇒ 同居人が自宅部分を相続する場合のみ80%減額されるが、賃貸部分は一律50%の減額
 相続人に同居人が含まれていない場合:
 ⇒ 自宅部分の相続資産は減額なし。賃貸部分は一律50%の減額

 今回の改正のポイントは、継続居住と事業の継続を条件に、各用途毎に細分化し課税計算するというものです。これまでの「棚から牡丹餅」式を改め、実態に合わせた課税方式へと改正されたものといえますが、同居人が相続人に含まれる場合で、居住用部分よりも貸付用部分の比率が大きい物件になればなるほど、改正後の税額負担の増額が大きくなっており、従前の相続対策に大きな影響を与えるものと思われますので、注意が必要です。


参考になるサイト
国税庁:http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm


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2012年11月07日

小規模宅地等の特例に関する改正(自宅)


 相続税対策は、将来相続が発生する場合を想定して、事前にいろいろ準備するものです。ただし、その当時の制度で対策スキームを設計し一安心と思っていると、相続税の制度が改正され、従来の対策が使えなくなるケースがありますので注意が必要です。

 平成22年度に小規模宅地等の特定について改正がありました。これは相続が発生する際に大幅増税となる改正であり、そのことについてまだ詳しくご存じでない方がたまにいらっしゃるようなので、簡単にご説明させていただきたいと思います。

 そもそも小規模宅地等の特例は、自宅としている土地や戸建や事業用アパートとして所有している不動産が相続対象となった際に、土地部分につき相続財産の評価額として減額を行い、生活基盤である自宅等が相続の発生によって失われるのを防ぐための制度です。

 平成22年の改正前は、例えば複数いる相続人のうち一人でも被相続人と同居していれば、同居していない相続人も含め全員が相続した自宅土地の評価額は80%カット、すなわち20%の評価額のみで計算ができました。
 例えば、1億円の自宅土地を相続した場合、2000万円とみなして相続財産を評価できるのです。

 しかし平成22年の改正後は、同居していた相続人のみは依然80%カットの恩恵に授かるものの、同居していない相続人については計算時に80%カットの特例が適用されないことになりました。例えば、兄と弟2人いて、弟が母親と同居しており、そのお母様が亡くなられて相続が発生したとします。自宅の1億円の土地を兄と弟が5000万円分ずつ相続する場合、同居していた弟は5000万円×20%=1000万円の相続財産の評価額となりますが、同居していなかった兄は5000万円のままで評価します。

 また改正前は、特定居住用宅地の80%の軽減適用に該当しない場合でも50%の軽減適用(上限200u)がありましたが、これも廃止されました。

 相続対策についてご興味のある方は、今回の改正によりご自分の相続財産が果たしていくらになるのか、改めて計算された方がよろしいかもしれません。

 なお、事業用小規模宅地については、次回の記事で説明させていただきます。

参考になるサイト
国税庁:http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm


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