2014年10月08日

投資不動産を購入した際に消費税の還付を受ける方法


 以前、投資不動産を購入する目的で法人を設立する際は、以下のような手法で消費税の還付を受けるケースが多く見受けられました。

@ 法人設立時に「消費税課税事業者選択届出書」を提出して、第1期、第2期は「課税事業者」となる。
A 第1期は、自販機売上などの「課税売上」を、あらかじめ仕込んでおく。
B 第1期終了直前に不動産を購入し、賃貸収入の「非課税売上」がまだ発生しない状態で、第1期の決算を締める。
C 第1期の消費税申告の際に、「課税売上100%」の事業者として、建物部分の仕入消費税について全額還付を受ける。
D 第2期以降は、少額の自販機「課税売上」と多額の賃貸収入「非課税売上」で構成される法人となる。
E 第2期の決算日が到来する前に、課税売上1000万円以下の免税特典を受けるため「消費税課税事業者選択不適用届出書」を提出し、第3期以降は免税事業者となる。

 この第3期において消費税の免税事業者となることが重要です。なぜなら、消費税法には、「調整対象固定資産(棚卸資産以外で100万円以上のもの)の調整計算」という厄介な制度があり、第1期においてほとんどが課税売上で構成されているのにもかかわらず、第3期においてほとんどが非課税売上で構成されている会社に変貌した場合、第1期に受けた消費税の還付を第3期で返還しなければならなくなるからです。第3期で免税事業者となっていれば、そもそも消費税の申告を行わなくなるため、この還付金の返還をやり過ごすことができるのです。

 しかし、この手法があまりにも流行ったため、税務当局は平成22年度の税制改正で以下の規制を設けてきました。

『課税事業者を選択した2年間、または1000万円以上の資本金で新設された法人の当初2年間において調整対象固定資産を取得した場合には、その取得があった課税期間を含む3年間は引き続き「事業者免税点制度」を適用しない。この間、簡易課税制度の適用も受けられない。』

 この「事業者免税点制度」を適用しないということは、課税売上が1000万円以下であっても、「消費税課税事業者選択不適用届出書」が提出できない、ということです。したがって、せっかく第1期で還付を受けた消費税も第3期において返還することになってしまいます。

 この制度改正により、もう自販機売上を利用した消費税還付はできなくなったかのように思われました。しかし、この法律を逆手にとった手法が現れました。

 それは、「課税事業者を選択した2年間、もしくは1000万円以上の資本金で新設された法人の当初2年間」を経過後に、投資不動産を取得することで、上記規定の適用除外とする手法です。この場合、法人を新設し、最初に「消費税課税事業者選択届出書」を提出してから2年間、法人を休眠のまま寝かせます。そして、3期目になってから初めて、投資不動産の取得に動いて消費税還付を受けるのです。弊事務所では、この法人を「ビンテージもの」と呼んでおります。

 この方法の欠点は、2年先行して法人を設立するのでその期間も法人税申告や均等割の納付が発生すること、3年目のタイミングで買いたい投資不動産が見つかるとは限らないこと、法人を寝かせている間に消費税法の改正があって、この手法すら封じ込められる可能性があること、などです。

 ビンテージ会社を仕込んでいる方々が周りに数名いらっしゃいますが、法改正があってこの手法が使えなくなってもそれはそれでしょうがない、と割り切って設立されておられるようです。

 以上ですが、この手法にご興味のある方は、ぜひ弊事務所にご相談いただければと存じます。


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posted by ふみふみ at 13:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 資産形成コラム | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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