2015年11月02日

自宅を売却した時の税金


 今回の記事は、ご自宅を売却する際の税務についてです。
 ご自宅を売却した場合、はたしてどれほどの税金を取られてしまうのでしょうか。

 通常、不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として課税を受けます。短期譲渡(取得後5年以内の譲渡)であれば、住民税込みの税率は分離課税で約39%です。長期譲渡所得(取得後5年以上経過した場合の譲渡)であれば、短期の場合よりも税率は安いのですが、それでも住民税込みの税率で約20%を納税しなければなりません(注意!5年経過しているか否かは、譲渡した年の1月1日時点で判断します!)。

 ただし、自宅として利用していた不動産を売却した場合に限り、譲渡所得(利益)の3000万円までは、無税となる特例がございます。これを「居住用資産の特例」と言います(以前自宅として利用していた場合は、住まなくなって空き家になってから3年目の年の12月31日までに売ること!)。

 また、居住期間が10年を超えている自宅に関しては、3000万円を超えた利益の部分についても、軽減税率の特典があります。超過した部分の6000万円までは住民税込みで約14%になります。なお、それ以上の超過部分については、一般の長期所有不動産を売却した時と同様に、住民税込みで約20%の税率となります。

 相続等で取得された自宅については、当初の取得価額も現在の帳簿価格もわからず、「売却額の5%を取得価額とみなす」というみなし規定が適用されるケースが多々ございます。この場合、売却額の95%が利益(譲渡所得)になってしまうので、特に都心部の居宅が売却された場合は、巨額の利益(譲渡所得)が出てしまうことになります。そのような場合でも、自宅に限っては売却時に納税額を緩和する制度があるのです。

【例外】
 ただし、この居住用資産の特別控除及び軽減税率の制度ですが、安易に考えてしまうと思わぬ落とし穴があるので、注意が必要です。
 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売った場合は、残念ながら3000万円控除は適用できません。上記の「特別の関係」には、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
 なので、自分の所有する会社に売却する場合もダメなのです。その点は税理士が気付かずに訴訟を起こされているケースもあるので要注意です。


参考にしたホームページ:
  国税庁:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
      https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm
                 
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posted by ふみふみ at 15:15| Comment(0) | TrackBack(0) | うっかりすると追徴課税です | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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