2013年07月24日

相続対策の基本セオリー ~ 現預金を不動産に換える効果は絶大!


 よく「相続対策で不動産を購入した」とか「相続対策で賃貸用のアパートを建設した」ということを耳します。今回の記事では、なぜ不動産を購入することが相続対策になるのか、という基本的な論点を解説していきたいと思います。
 

 結論から言ってしまえば、不動産を購入することにより、相続税法上の財産評価額を下げることができるからです。
 例えば、現預金で5億円を持っていたら、そのまま5億円という財産評価額となります。
 ここで、簡略化のため、相続財産はこの5億円のみ、相続人は子供が2名のみであるケースを想定しましょう(配偶者はすで死亡しており、いわゆる2次相続の事例とします)。
 なお、この相続は、相続税率や基礎控除の金額が変更される平成27年以降に発生するものとします。

 まず、現預金で5億円を保有していたまま相続が発生した場合の、相続税の納税額は以下のようになります。

課税遺産総額:相続財産5億円−基礎控除3000万円−法定相続人2名×600万円=4億5800万円
法定相続人が子供2名なので、課税遺産総額を2分の1ずつに分割すると、
子供一人当たりの納税額: 課税遺産総額4億5800万円×1/2×相続税率45%−控除額2700万円=7605万円
∴相続人全体の納税額は、7605万円×2名=1億5210万円
となります。

 次に、この5億円の現預金により賃貸用不動産を購入し、建物2億5000万円、土地2億5000万円を取得した場合の相続税を計算してみます。

 まず、建物の評価額ですが、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。通常の場合、建物の固定資産税評価額は取得価額の6割ぐらいになりますが、賃貸用の建物の場合さらに約3割カットで評価されるので、実際の取得価額の30%から40%ぐらいにまで減額効果が得られます。
 したがって、この時点で2億5000万円で取得した建物の相続時の評価額は1億円ぐらいまで評価を減額することができます。
 さらに、借家人の入っている賃貸アパートは、評価計算のうえで「借家権」を差し引くことができます(一律30%を控除)。
 結局、賃貸用の建物の評価額は、1億円×(1−30%)=7000万円ほどまで評価を下げることができます。単純な仮定ではありますが、現預金で財産を保有していた時に比較して、72%減、すなわち28%まで評価額を下げることができました。

 次に土地の評価ですが、こちらは市街地については路線価方式、それ以外の地域については倍率方式(固定資産税評価額×倍率)により評価されます。路線価で評価した場合、一般的には実際の流通時価の8掛けぐらいの評価になる傾向があります。
 従いまして、単純に現預金を土地に換えただけでも2億5000万円×80%=2億円 まで評価額が下がります。
 さらに、この土地の上に賃貸用の建物がある場合は「貸家建付地」という扱いになり、「借地権割合×借家権割合」の控除が可能となります。例えば、借地権割合が60%の地域であった場合は、最終的に2億円×(1−(60%×30%))=1億6400万円まで評価を下げることが可能です。

 以上より、建物と土地の相続税評価額の合計は、7000万円+1億6400万円=2億3400万円となります。これに課税される相続税は、以下のように計算されます。

課税遺産総額:相続財産2億3400万円−基礎控除3000万円−法定相続人2名×600万円=1億9200万円
子供一人当たりの納税額: 課税遺産総額1億9200万円×1/2×相続税率30%−控除額700万円=2180万円
∴相続人全体の納税額は、2180万円×2名=4360万円
となります。

 つまり、現預金で5億円保有していた場合に、1億5210万円だった納税額が、同額の不動産に換えただけで、4360万円まで減少し、1億850万円も節税ができたのです。約71%以上の減額効果です。
 単純なモデルケースではありますが、これが相続対策の王道と言える、現預金を不動産に換えた場合の効果です。

【留意点】
 不動産を購入することはいいことばかりでなく、当然リスクもつきものです。例えばなかなか満室にならない賃貸物件を所有してしまうと、それ自身が重荷になってしまいます。すでに土地を保有している場合であっても、その土地が賃貸物件を建築するに適していないようであれば、その土地を売却して別の土地を購入したうえで賃貸物件を建築する、などの複合技も検討する必要があります。
 全国的に少子化が進んでいるため、空室率が徐々に上がる傾向がすでに始まっております。そのような環境下においては、不動産の購入や建築業者の選定にはよく吟味する時間が必要であります。それゆえ相続対策は、発生間際で慌てるのではなく、事前にしっかりと計画性をもって動く必要があります。
 また、販売業者の営業担当による資金計画の説明では、税引前のキャッシュフローでしか説明を受けられないことがほとんどです(所得税の累進課税は、各個人によって税率が変わってしまうため)。例えば、所得の高い方が、さらに個人で不動産所得を発生させてしまうと、50%以上の最高税率で課税がなされてしまうため、かなりのキャッシュアウトが発生してしまいます。賃貸用物件を所有する場合は、税引後のキャッシュフローをシミュレーションしたうえで、購入するようにしましょう。
 高い買い物なので、安易に「ババ」を弾かないように、よくよく勉強してから臨みましょう。
 
 

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posted by ふみふみ at 16:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 相続対策と事業承継 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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