公認会計士 吉村史明 のブログ

　よく「相続対策で不動産を購入した」とか「相続対策で賃貸用のアパートを建設した」ということを耳します。今回の記事では、なぜ不動産を購入することが相続対策になるのか、という基本的な論点を解説していきたいと思います。
　

　結論から言ってしまえば、不動産を購入することにより、相続税法上の財産評価額を下げることができるからです。
　例えば、現預金で５億円を持っていたら、そのまま５億円という財産評価額となります。
　ここで、簡略化のため、相続財産はこの５億円のみ、相続人は子供が２名のみであるケースを想定しましょう（配偶者はすで死亡しており、いわゆる２次相続の事例とします）。
　なお、この相続は、相続税率や基礎控除の金額が変更される平成２７年以降に発生するものとします。

　まず、現預金で５億円を保有していたまま相続が発生した場合の、相続税の納税額は以下のようになります。

課税遺産総額：相続財産５億円−基礎控除３０００万円−法定相続人２名×６００万円＝４億５８００万円
法定相続人が子供２名なので、課税遺産総額を２分の１ずつに分割すると、
子供一人当たりの納税額：　課税遺産総額４億５８００万円×１／２×相続税率４５％−控除額２７００万円＝７６０５万円
∴相続人全体の納税額は、７６０５万円×２名＝１億５２１０万円
となります。

　次に、この５億円の現預金により賃貸用不動産を購入し、建物２億５０００万円、土地２億５０００万円を取得した場合の相続税を計算してみます。

　まず、建物の評価額ですが、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。通常の場合、建物の固定資産税評価額は取得価額の６割ぐらいになりますが、賃貸用の建物の場合さらに約３割カットで評価されるので、実際の取得価額の３０％から４０％ぐらいにまで減額効果が得られます。
　したがって、この時点で２億５０００万円で取得した建物の相続時の評価額は１億円ぐらいまで評価を減額することができます。
　さらに、借家人の入っている賃貸アパートは、評価計算のうえで「借家権」を差し引くことができます（一律３０％を控除）。
　結局、賃貸用の建物の評価額は、１億円×（１−３０％）＝７０００万円ほどまで評価を下げることができます。単純な仮定ではありますが、現預金で財産を保有していた時に比較して、７２％減、すなわち２８％まで評価額を下げることができました。

　次に土地の評価ですが、こちらは市街地については路線価方式、それ以外の地域については倍率方式（固定資産税評価額×倍率）により評価されます。路線価で評価した場合、一般的には実際の流通時価の８掛けぐらいの評価になる傾向があります。
　従いまして、単純に現預金を土地に換えただけでも２億５０００万円×８０％＝２億円　まで評価額が下がります。
　さらに、この土地の上に賃貸用の建物がある場合は「貸家建付地」という扱いになり、「借地権割合×借家権割合」の控除が可能となります。例えば、借地権割合が６０％の地域であった場合は、最終的に２億円×（１−（６０％×３０％））＝１億６４００万円まで評価を下げることが可能です。

　以上より、建物と土地の相続税評価額の合計は、７０００万円＋１億６４００万円＝２億３４００万円となります。これに課税される相続税は、以下のように計算されます。

課税遺産総額：相続財産２億３４００万円−基礎控除３０００万円−法定相続人２名×６００万円＝１億９２００万円
子供一人当たりの納税額：　課税遺産総額１億９２００万円×１／２×相続税率３０％−控除額７００万円＝２１８０万円
∴相続人全体の納税額は、２１８０万円×２名＝４３６０万円
となります。

　つまり、現預金で５億円保有していた場合に、１億５２１０万円だった納税額が、同額の不動産に換えただけで、４３６０万円まで減少し、１億８５０万円も節税ができたのです。約７１％以上の減額効果です。
　単純なモデルケースではありますが、これが相続対策の王道と言える、現預金を不動産に換えた場合の効果です。

【留意点】
　不動産を購入することはいいことばかりでなく、当然リスクもつきものです。例えばなかなか満室にならない賃貸物件を所有してしまうと、それ自身が重荷になってしまいます。すでに土地を保有している場合であっても、その土地が賃貸物件を建築するに適していないようであれば、その土地を売却して別の土地を購入したうえで賃貸物件を建築する、などの複合技も検討する必要があります。
　全国的に少子化が進んでいるため、空室率が徐々に上がる傾向がすでに始まっております。そのような環境下においては、不動産の購入や建築業者の選定にはよく吟味する時間が必要であります。それゆえ相続対策は、発生間際で慌てるのではなく、事前にしっかりと計画性をもって動く必要があります。
　また、販売業者の営業担当による資金計画の説明では、税引前のキャッシュフローでしか説明を受けられないことがほとんどです（所得税の累進課税は、各個人によって税率が変わってしまうため）。例えば、所得の高い方が、さらに個人で不動産所得を発生させてしまうと、５０％以上の最高税率で課税がなされてしまうため、かなりのキャッシュアウトが発生してしまいます。賃貸用物件を所有する場合は、税引後のキャッシュフローをシミュレーションしたうえで、購入するようにしましょう。
　高い買い物なので、安易に「ババ」を弾かないように、よくよく勉強してから臨みましょう。
　
　

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　弊事務所は、シンガポールへの進出サポートを行っておりますが、シンガポールはキャピタルゲインが非課税だと言われております。つまり、シンガポール居住者になれば、株式を売却した場合などの譲渡所得に課税はされないということです（ただし、事業として株式の売買を繰り返している場合は課税されます）。
　もちろん、日本から見た場合は「非居住者」ということになるので、日本国内においても株式譲渡益は原則課税されません（所得税法施行令２９１条）。

　日本の所得税法での「非居住者」の要件ですが、事業を経営している方であれば、日本国内に恒久的施設（いわゆるPE）を有しないようにする必要があります（詳細は別記事「非居住者になれるかどうかのポイント！　PE（恒久的施設）とは」をご参照ください）。
　サラリーマンの方は、１年以上の予定での海外転勤の場合であれば、日本国内に住所を有しないものと推定され、所得税法上の非居住者となります。

　ただし、非居住者の場合であっても、以下の場合は株式の譲渡所得として日本で課税をされてしまいますので、留意する必要があります。日本での譲渡所得は、国内居住者であれば分離課税で１５％の国税と５％の住民税がかかりますが、非居住者の場合住民税がないので、１５％の国税のみを納税することになります。

（１）日本法人の株式等の買い占めを行い、この株式をその日本法人もしくは特殊関係者等に譲渡する場合
　　（所得税法施行令２９１条第１項第３号イ）
※　特殊関係者等：役員、主要株主、これらの親族、これらの支配する法人など。

→　例えば、外国人が、日本企業の株式を買い占めてそれを高値で関係者に売りつけようとしているのであれば、課税上保護する必要がないということでしょう。

（２）非居住者が株式譲渡をする日本法人の「特殊関係株主等」である場合
　　（所得税法施行令２９１条第１項第３号ロ）
※　特殊関係株主等：（３）でいう特殊株式等を所有する株主、これらの親族、これらの支配する法人など。

→　いわゆる事業譲渡類似株式の譲渡と言われるものです。例えば、２５％以上の持ち株を保有する新興企業のオーナーが、非居住者になってから自社株式を課税なしで売り抜けようとしても、この規定により日本で課税される譲渡所得として取り扱われてしまう、ということです。　　　　　

（３）税制適格ストックオプションの権利行使により取得した「特定株式等」の譲渡による所得
　　（租税特別措置法２９条の２、租税特別措置法施行令１９条の３）
※　特定株式等：内国法人の発行済株式又は出資金額の２５％以上を、配当確定日以前６ヶ月以上有している場合の株式又は出資のこと。

→　こちらの規定も（２）と同様の趣旨だと考えられます。非居住者が２５％以上の支配率を有する株式をストックオプションとして保持していた場合も、やはり日本で課税される譲渡所得となります。

（４）特定の不動産関連法人の株式の譲渡による所得
　　（所得税法施行令２９１条第１項第４号）
※　特定の不動産関連法人：総資産の５０％以上を不動産が占める法人

→　実質、不動産の譲渡と同一と考えられるので、不動産の譲渡所得と同様に、国内での課税が発生することになります。

（５）日本に滞在する間に行う内国法人の株式等の譲渡による所得
　　（所得税法施行令２９１条第１項第６号）

→　日本の証券会社の口座でで上場株式等を所有している場合、海外居住者の株式の売買は法律で禁止され、海外滞在中の証券口座は凍結されます。日本の証券会社の株式を売却するために日本に滞在した場合、結局譲渡所得に日本での譲渡所得税が課せられます。
　これは、証券会社口座で管理する上場株式等の売却をする場合、移住前だと税金が取れるのに、移住後だと税金が取れないということになってしまうと課税政策上不合理になってしまうので、国外に移住する前に手持ちの証券の税金は全部納めていけ、ということだと思われます。弊事務所のお客様で海外に移住される方々は、結局この規定があるので、移住前に日本証券会社の口座にある株式をすべて処分されたうえで、移住されておられます。

（６）日本国内にあるゴルフ場の株式形態のゴルフ会員権の譲渡による所得
　　（所得税法施行令２９１条第１項第５号、２８０条第２項第６号）

→　預託金方式のゴルフ会員権と同様に、日本国内での課税となります。

　以上ですが、ザックリとまとめますと、以下のようになります。
●　非居住者になる前に、日本の証券会社口座にある上場株式等は全て処分することになる。
●　オーナー経営者として保有していた事業法人の非上場株式は、２５％以上の支配がある場合は、非居住者となった後の売却でも日本で課税される譲渡所得となってしまう。

　日本で譲渡所得が課税されないためには、海外に移住してから海外の証券会社か投資銀行の口座で日本株の投資を始めるか、非上場の会社の株式であれば、２５％以下の支配率であることが条件となります。


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